[투자도서 28]10년후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석 by 김원철 / 투자하기전에 필독/★★★★/몇번더 필사해가며 읽거야할것같음

장점 : 각 부동산 종류별 실용적인 고려사항을 알려준다. 뭐가 거래하기전에 꼭 읽어보면 좋을 것 같다. 투자마인드 측면에서도 괜찮다.

단점 : 다주택을 해야만하는 투자법을 집중적으로 알려준다. 

 

 

사람들이 나를 알게되면 나를 진작 만났으면 좋았겠다고들 한다. 나는 이제부터 잘하면 된다고, 10년 금방 간다고 말해준다. 그런데 이들은 그말을 잘 듣지 않는다. 시장이 불황으로 돌아서면 사람들이 관심을 끊는다. 언제가 될지는 모르지만 불황은 확실히 온다. 지금의 열정을 10년은 유지해야 한다. 부동산으로 돌기 위해서 꼭 필요한 것은 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어가는 의지이다. 그렇게 하면 누구나 부자의 삶에 이르게 된다. p.9

 

잠잠하던 부동산 시장에 수요가 조금씩 살아나면 가격 또한 조금씩 움직인다. 그럼 여력은 있으나 구입을 미뤄왔던 잠재수요가 자극을 받는다. 가격이 오르는가 싶은 순간 너도 나도 달려들어 주택을 구입한다. 그 즉시 가격이 급등하고 부동산 가격이 급등하면 이미 손바뀜이 일어난 물건들은 다시 매물로 나오지 않는다. 그리고 그때까지매물을 보유하고 있던 사람들은 아예 매도계획을 취소한다. 신규 공급이 이뤄지기까지는 3년 이상이 걸린다. 결국 공급은 사라지고 수요만 들끓으며 부동산 가격이 고공 행진한다. p.32

 

부동산 가격이 거품인지 알아보는 법 : 부동산 가격이 본격적으로 상승한지 얼마나 되었는가? 5년이상 상승했으면 거품일 가능성. 매스컴에 회자될정도로 올랐나? 부동산에 관심 없던 사람도 부동산 이야기를 하는가?

 

무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2천~3천만원씩 전세가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다. 

 

사람들이 단순한 투자법도 실행하지 못하는 이유 : 1) 부동산 활황기에는 더 수익률이 높은 투자처에 눈이 가고, 2)불황기에는 확신이 사라진다. 3)수익으로 회수된 자금을 허투로 쓴다 4)4년 이상 부동산에 관심을 갖는 것은 쉽지 않다. 

갭으로 아파트를 사놓으면 사실 매매가가 오르는거보다도 전세가가 오르면 실질적인 이득이 된다.

불황기에 부동산을 매도하고싶은 욕구가 커지는 이유 : 제산세, 종부세만 쓸데없이 내고있다는 기분이 든다. 앞으로 오를것 같지도 않고 당장 손에 들어오는게 없다. 이때가 바로 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들에게 넘어오는 시기이다! p.67

 

어느정도 자산 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자해야한다. p. 71

 

최소 4~6년간 투자를 해야한다. 열정이 너무 크면 페이스를 끌고가기가 어렵다. 투자가 정말 재미있어지기 시작하는 것은 5~7년 이후부터이다. 그 기간까지 도달하느냐가 일반 투자자와 현명한 투자자를 가르는 지점이다. p. 73

 

<부동산을 포기하게 되는 상황 예시> 가격이 몇년쨰 오르지도 않고, 사람들은 이제 부동산은 끝이고 (코인이나 디파이를 해야된다고 하고) 당장 급한일이 있어서 수익금을 썼더니 얼마 남지도 않고, 마침 다른 더 좋은 투자대상이 나오고...  대다수 사람들은 함정에 빠지기 마련이다. 

 

<연 3000만원씩 전세투자 권유>

 

<투자 함정을 피하는 법>

1. 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다 : 전문가들의 의견은 항상 갈리며, 맞아도 결정적인 순간을 맞추기 어렵고, 전망은 수정된다. 

  *2008년도에 하우스 푸어가 된 사람들은 결코 신문도 안읽고 정신놓고 계약한 사람들이 아니다.

2. 막차인지 아닌지는 타봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

 - 렉슬같이 엄청 유명한 아파트보다는 이매한신, 영통구의 소형아파트, 개포동 대치,대청아파트처럼 역세권의 소형아파트들이 투자가치로 좋다. 물론 내집마련 기준으로는 약간 부족해보일 수 있지만 말이다.

3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다. 

 - 대출을 지금 감당할수 있다고 해서 계쏙 감당할 수 있는 것은 아니다 -> 아파트값이 떨어지고, 금리가 오를 때에는 나도 수익이 줄어들 가능성

4. 시스템을 먼저 갖추는 것이 필요하다. 시스템을 만드는 것은 다소 시간이 걸리고 지루하다. 하지만 당장 수익을 냈다고 해서 5년, 7년, 10년 꾸준한 시스템을 만드는게 더 중요하다. 

5. 불황에도 돈이 나와야 한다: 전세투자를 권하는 이유. 불황이라고 한번에 딱 떨어지지는 않는다. 여러채일경우 시차가 있어서 더 좋다. 불황에도 돈이 나오는 시스템을 만들어야 한다. 위기에 대비한다는 것은 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.

투자 수익을 계속 재투자 해야한다. 그런데 그를 위해서는 많은 것을 희생해야 하는데, 그중 대표적인 것이 좋은 집에 사는 것이다. 자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족시킬 곳을 찾기보다는 이 두을 분리해서 생각하라 p.98

 

투자를 지속하는 기간에는 누릴 수가 없다. 살기도 좋은 집을 구하는 것은 어느정도의 투자 성과를 얻은 후에 하면 된다. 한 10년 이후..?한 2032년 정도에야 내가 살기 좋은 집을 구하러 다닐 수 있을듯 ㅠㅋ

 

자금이 없는 초기에는 전세보증금 상승분으로 ㅇ니한 투자가 현금흐름을 만들어주고 리스크가 없으므로 가장 좋은 투자법이다. 어느정도 시간이 지나면 재건축, 분양권 투자를 통해 거주할만한 새 집도 얻고 투자의 성과도 얻을 수 있다. 어느정도 현금흐름을 갖추고 나서 투자 영역을 넓히면 된다. 

 

(내가 해야할 투자 : 리스크가 낮으면서 소액으로 현금흐름을 만드는 투자)

 

내가 말하는 투자법은 갭투자와는 다르다. 갭투자는 전세가와 매매가간의 차이가 적으면 곧 매매가가 오를 것이라고 생각하는 것인데, 그 갭 차이가 적은 것은 이유가 있다. 나는 전세가가 점점 오르면 그를 통해 현금흐름을 만드는 것을 목표로 한다.

 

 

<탁월한 투자의 정석 : 핵심 부동산에 투자하라>

1. 부동산 투자는 생각보다 오래가지 않는다. 

 

2. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들

 - 핵심이 무엇인지 모른다 : 사람들이 관심을 갖는 것은 돈 되는 부동산(?)이다. 핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르고, 장기적으로 무조건 평균 이상의 상승률이 기대되는 아파트, 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복할 대상을 의미한다. 

 - 핵심 부동산을 매수하기 힘들어서 그 옆의 것을 산다 : 핵심 부동산에 대한 철저한 이해와 확고한 신념이 없으면, 핵심을 사기 위해 부동산에 갔다가도 엉뚱한 물건을 매수하게 된다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 오른다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않으면 기다리겠다고 결심해야 한다. 

 - 핵심이긴 한데 너무 비싸게 샀다 : 너무 비싼 가격에 사게되면 핵심인게 상관이 없다 ㅠ

 - 결국 대중을 따른다: 핵심 아파트는 호황기에 오르긴 하지만 그 시기에 유행하는 재개발, 빌라 등처럼 난리가 나지는 않는다. 사람들이 그러니까 핵심 아파트에서 눈길을 돌리게 된다. 

 

2008, 2009, 2010년 상황은 정말 공포였다. 어떤 노력에도 부동산이 팔리지 않았다. 원칙을 버리고 대중에 휩쓸리고, 욕심에 끌린 탓이다. 형벌은 대단히 가혹했다. 핵심 부동산에 투자하면 설명 좋지 않은 시점에 매수했다고 해도 세월이 지나면 최소한 보상을 받을 수 있따. p. 128

 

 

<투자 팁 : 따질 것은 따져라>

따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓쳤을 수도 있으나, 따지는 바람에 망하는 투자를 피할 수도 있다. 초보가 이것저것 따지다보면 어쩔 수 없이 조롱을 당할 수도 있다. 그렇다고 꼼꼼함을 포기하지 말자. 초보일 때에는 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고, 기회를 놓치기도 하고, 조롱을 당할 수도 있지만 그런 과정을 모두 거치며 진정한 고수가 된다. 

 

3. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 키워드 

 - 신축(재건축, 분양권), 역세권, 소형, 강남, 임대료

 

<투자고수의 정석>

부동산 투자계에서 고수들이란, 먹고 들어가는 투자를 하는 사람들이다. 원금을 빠른 시간 내에회수한다. 잘풀리면 대박, 안풀려도 본전이다. 결코 잃지 않는 투자이다.

 고수가 되는 두가지 필수활동 : 1) 투자의 때를 기다린다. 2)계속해서 열심히 물건을 찾는다. 

다른 분야에서는 엄청난 양의 공부를 다른사람들보다 많이 하면 된다. 그런데 투자에서는 열심히 배우고 훈련하는 것도 중요한데 인내하는것이 더욱 중요하다! 

1. 시간의 흐름이 좋지 않다면 참을 줄 알아야 하고, 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버리 ㄹ줄도 알아야 하고, 버린 물건이 이후 혹여 대박이 나도 다음 기회를 기다려야 한다. 투자는 시간과의 싸움이다. 아이러이스럽게도 열정적일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다. 반대로 꾸준히 노력하고 타이밍을 위해 인내할 수만 있다면 고수가 될 수 있다. 

투자의 때는 불황의 끝자락이다!! 반드시! 일반적인 투자자들은 활황장에 돈을 다 써버려 자금이 없다. 불황에서 활황으로 넘어가는 순간 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.

 

 

2. 주자의 때를 알려주는 신호들 : 부동산 불황기가 3년 이상 지났다. 미분양이 사상 최대로 증가한다, 분양 물량이 역대 최저가된다, 경매낙찰가율이 사상 최저수준이 된다. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다. 폐업하는 중개업소가 늘어난다, 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다. 

 

3. 고수의 눈에 들어오는 물건들 :

  1) 전세가율이 90%~95%에 육박하는 주거용 부동산

  2)자잘한 이익이 나고 애매하지만, 쉽게 원금을 회수할 수 있고 이후 계속 수익이 나는 물건

  3) 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라(매매물건으로 선호되지는 않지만 임대료는 꾸준히 받을 수 있음, 이런 경우 꼭 초역세권 소형아파트가 아니어도 된다)

  4) 분양가가 주변 시세와 거이 비슷한 아파트 분양권 

  5) 임대 수익률이 20~30퍼센트에 달하는 수익형 부동산 : 수익형 부동산은 원래 생활에 필수적인것이 아니므로 불황기에는 아무리 좋은 물건도 거래가 잘 되지 않는다. 지방 또는 변두리의 소규모 아파트, 상권이 약간 침체된 상가, 주변 신규 오피스텔 입주로 매수세가 없어진 오피스텔 등이 이에 해당한다. 

 

하루아침에 고수가 될 수는 없다. 일ㄴ 물건들은 대게 함정을 가지고 있다. 현실에서 이런 물건을 찾기란 결코 쉽지 않다. 쭉정이들을 쳐내고 알맹이들만 골라내는 능력을 갖는 것이 고수가 되는 길이다.

 

 

<대상별 투자법>

1. 아파트 투자의 정석 : 대단지, 학군, 로열동 로열층(비싸더라도! 남향, 상층부, 탁트인전망, 무소음, 전철역과 가까운 거리), 85m2이하, 역세권, 기반시설, 성장성(개발호재, 주변 개발 진행, 재건축 등으로 신규 아파트들이 늘어나고 있는가? 인구유입 요인이 있는가(일산, 중동, 산본 등이 이 성장성 부분이 단점이다)

   - 로열동 로열층이 좋은 것은 환금성 때문이다. 부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다. 갑자기 집을 팔아야 할지도 모르는데, 그땓가 호황이라면 다행이지만 그렇지 않다면? 불황기에 환금성이 떨어지는 부동산을 처분하려고 하면 큰 손해를 보게된다.

 - 부동산은 정해진 가격이 있는게 아니다. 매수자가 나타나지 않으면 가격이 떨어질 수 밖에 없다. 보통 사랃믈은 환금성을 그저 자산을 쉽게 현금화할 수 있는 가능성 정도로만 생하는 것 같다. 아무리 호황이고  가격이 올랐어도 내가 매도할 때 더 낮춰 팔아야 하면 의미가 없다.

 

2. 재재 투자 

1) 새아파트는 누구나 좋아한다. 서울은 누구나 좋아한다. 그런데 서울에서 새 아파트를 만드는 방법=재개발재건축 뿐!

2) 분양권보다 쉽(?)다 : 분양권은 당첨되기 어렵다. 또한 부동산 호황기에만 되는 투자이다. 분양권은 불확실성때문에 저평가되는 일이 종종있다. 또한 매수에 자격이 없다. 재건축은 불확실해보이지만 사실은 확실하며, 위험해보이지만 사실은 위험하지 않다. 

3)재건축 연한이 5년정도 남은, 25년된 아파트가 좋다.

4)재재를 살때도 임대 수익률이 꽤 나와야 오래버틸 수 있다. 은행이자보다 높아야한다.

 

1, 2, 3종 주거지역 : 2종주거지역은 용적률이 200프로, 3종 주거지역은 용적률이 300프로이다. 

 

3.분양권 투자의 정석

 

4. 오피스텔 투자의 정석

 

5. 상가 투자의 정석

 - 평지에 있고 사방이 뚫려있다.

 - 뜨는 상권 주변이다. 

 - 6미터 이상의 도로를 끼고있다.

 - 어울리지 않는 용도로 지정되어 있다.